Пора сдаваться

Пора сдаваться

Пора сдаваться. Что происходит после завершения строительства дома.

Когда дом достроен, не стоит в бешеном темпе паковать чемоданы, готовясь к переезду, или судорожно закупать рулоны обоев и упаковки ламината, планируя побыстрее начать ремонт. А нужно выдохнуть, поздравив себя с тем, что риски недостроя уже позади, и приготовиться подождать еще несколько месяцев, пока дом не введут в эксплуатацию и не выдадут ключи. А на бывшей стройплощадке в это время начнется процесс, который по старинке называют госкомиссией.

Несмотря на то, что термин «госкомиссия» продолжает широко употребляться, процедуры с таким названием не существует уже добрый десяток лет. Когда-то он означал процесс сдачи дома, когда на построенный объект приходили специалисты из разнообразных государственных структур (органов архитектурно-строительного, санитарного, пожарного контроля и др.) и проверяли, соответствует ли возведенное здание исходной проектно-разрешительной документации и строительным нормативам. Проблема заключалась в том, что в каждом из этих государственных органов застройщику требовалось получить отдельное разрешение, и это растягивало весь процесс на месяцы, а то и годы.

С 2004 года, когда вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ, ситуация упростилась. На смену госкомиссии пришли другие процедуры, главные из которых получение двух документов «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и предшествующего его выдаче «Заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). При этом суть изменений не в том, что проверка больше не требуется (наоборот, кое в чем она стала даже жестче, чем раньше), а в том, что весь процесс стал более структурированным и, как правило, занимает гораздо меньше времени.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса заключение о соответствии дома всем нормативам выдают органы стройнадзора. В Москве это Комитет государственного строительного надзора, в Подмосковье – Главное управление строительного надзора Московской области. При этом заключение – лишь финальный документ, на выдачу которого в Москве уходит всего десять дней, а вот сама проверка – явление длительное и непрерывное. Согласно положению «Об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации», принятого в 2006 году, органы стройнадзора проверяют возводимые дома регулярно, начиная с момента получения разрешения на строительство, привлекая для этого специалистов по пожарной безопасности, экологическому и санэпидконтролю и пр. В результате к моменту завершения строительства накапливается целая серия проверочных актов с замечаниями и сведениями об устранении нарушений. На основании их, а также некоторых других документов финальное заключение и выдается.

Разрешение на ввод в эксплуатацию служит не только основанием для постановки дома на государственный учет, но и подтверждением, что теперь им можно пользоваться как жилым объектом. Неудивительно, что передачу квартир покупателям производят лишь после получения самого главного документа об окончании строительства. Как только будет подписан акт приема-передачи квартиры, ей уже можно начинать пользоваться. Хочешь – заселяйся, хочешь – приступай к ремонту, даже несмотря на то что право собственности к этому моменту еще не будет оформлено. Это совсем другой процесс, добавляющий к праву пользования еще и право распоряжения (то есть возможность продавать, дарить или завещать квартиру.

Законодательно участие покупателей в сдаче дома никак не предусмотрено. Под их прямым и непосредственным надзором проходит лишь один процесс – приемка приобретенных квартир. Причем происходит это уже после того, как будут выданы и ЗОС и разрешение о вводе в эксплуатацию. То есть считается, что глобальная проверка дома касается всего здания в целом, а строительные недоделки, которые покупатель может обнаружить в своей квартире, это лишь частный случай, не имеющий к надежности и правильности исполнения всего конструктива дома никакого отношения. Определенная логика в этом есть. Без ЗОС и следующего за ним разрешения на ввод в эксплуатацию новый дом будет невозможно поставить на кадастровый учет. А значит, процесс получения документов о праве собственности затянется не только у тех покупателей, кто недоделки в своих квартирах обнаружит, но и у тех, кто акт приема-передачи подпишет сразу. Однако с октября прошлого года эта логическая цепочка перестала быть актуальной: вступили в силу изменения в законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости», согласно которым регистрация отдельно взятой квартиры больше никак не связана с кадастровым учетом всего дома в целом. Последует ли за этим законодательным нововведением другое, предусматривающее более активное участие покупателей в контроле за качеством строительства, сказать сложно. Скорее всего, нет – ведь большинство принимаемых в последнее время изменений направлены на упрощение всевозможных процедур и согласований и в конечном итоге на сокращение сроков от начала строительства до заселения дома. А если добавить в эту цепочку новое проверочное звено (тем более такое строгое и кровно заинтересованное в качественных результатах, как покупатели), процесс лишь удлинится. Другое дело, что контролировать любой этап строительства покупателям в принципе никто не запрещает. Правда, чтобы контроль был весомым, результативным и, главное, чтобы появилась реальная возможность влиять на ход строительства, им нужно объединиться, создать общественную организацию и быть готовыми с пеной у рта отстаивать свои права. Однако на практике такого ни разу не происходило. Покупатели активно объединяются лишь тогда, когда у стройки возникают большие проблемы, а над ними самими нависает угроза превратиться в обманутых дольщиков. Но это уже совсем другая история.

Добавить в мои статьи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *